Erste Erfahrungen mit dem „Bauturbo“, Autorin Rechtsanwältin Dr. Nicola Wiesinger

Seit dem 30.10.2025 – also nunmehr ein knappes halbes Jahr – ist das „Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ unter dem Namen „Bauturbo“ in Kraft.[1] Der damit unter anderem neu eingeführte § 246e BauGB soll dabei als Experimentierklausel die Schaffung von Wohnraum erleichtern und beschleunigen, ohne die gemeindliche Planungshoheit oder die Rechte der Nachbarn unangemessen zu beeinträchtigen.

Im Folgenden sollen erste Erfahrungen mit dem „Bauturbo“ vorgestellt werden.

1.     Hintergrund des „Bauturbo“

Der „Bauturbo“ soll das Abweichen von den Regelungen des Baugesetzbuchs (BauGB), insbesondere den §§ 29-38 BauGB, der Baunutzungsverordnung (BauNVO) sowie städtebaulichen Satzungen mit dem Ziel der Beschleunigung des Wohnungsbaus ermöglichen.

Der „Bauturbo“ ermöglicht dabei vor allem Folgendes:

• § 9 Abs. 1 Nr. 23a BauGB erlaubt Abweichungen von der TA Lärm, um Bereiche nahe Gewerbe und Straßenverkehr für Wohnbebauung nutzbar machen zu können.
• Mit § 31 Abs. 3 BauGB können Befreiungen von Bebauungsplänen nicht nur im „Einzelfall“, sondern auch in „mehreren vergleichbaren Fällen“ erteilt werden. Ziel ist es, vor allem Aufstockungen und Bebauungen in rückwärtigen Grundstücksbereichen zu ermöglichen, ohne Bebauungsplanverfahren einleiten zu müssen.
• Mit § 34 Abs. 3b BauGB kann nicht nur im „Einzelfall“, sondern auch in „mehreren vergleichbaren Fällen“ vom Erfordernis des „Einfügens in die nähere Umgebung“ abgewichen werden.
• § 36a BauGB fordert die Zustimmung der Gemeinde für Vorhaben nach § 31 Abs. 3 BauGB und § 34 Abs. 3b BauGB. Diese Zustimmung dient als Ersatz zum unterbliebenen Bebauungsplanverfahren.
• § 246e BauGB ermöglicht zeitlich befristet und mit Zustimmung der Gemeinde Abweichungen von weiteren bauplanungsrechtlichen Vorschriften zugunsten des Wohnens.
• Aktuelle Anwendungshinweise zur möglichst einheitlichen Umsetzung des „Bauturbo“

Aufgrund der Zuständigkeit der Gemeinden bzw. Landkreise für die Genehmigung von Bauvorhaben gestaltet sich die Umsetzung des „Bauturbo“ deutschland- aber auch bayernweit gesehen sehr unterschiedlich.

2.1     Anwendungshinweise des Bundes

Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen informiert auf einer Homepage zur Umsetzung des „Bauturbo“.[2]

2.2     Umsetzung in Bayern

In Bayern wurden durch das Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr (StMB) „FAQ“ zur Unterstützung der Gemeinden bei der Anwendung des „Bauturbo“ herausgegeben.[3]

• Umsetzung in der LH München

Die LH München erklärt auf ihrer Homepage die Umsetzung des „Bauturbo“.[4] Sie hat Wohnungsbauvorhaben in drei Kategorien eingeteilt:

• Bei überschaubaren Bauvorhaben ist ein Stadtratsbeschluss nicht notwendig; die Stadtverwaltung entscheidet über die Anwendung des „Bauturbo“.
• Bei Projekten mit städtebaulicher Wirkung fasst der Stadtrat einen Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan und stimmt vorbehaltlich zu, dass nach der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens auf den „Bauturbo“ gewechselt werden kann, wenn es in dieser Beteiligungsphase keine wesentlichen Einwendungen gibt. Ist dies der Fall, kann vom Bebauungsplan- in das Baugenehmigungsverfahren gewechselt werden.
• Bei planungsbedürftigen Projekten beginnt zuerst das reguläre Bebauungsplanverfahren. Zeigt sich im Laufe des Verfahrens, dass kaum oder keine Konflikte bestehen, kann der Stadtrat den Wechsel vom Bebauungsplan- zum Baugenehmigungsverfahren beschließen.

Weiterhin wird angekündigt, dass bei großflächigen Planungsprojekten für gemischt genutzte Quartiere die LH München in aller Regel Baurecht über die klassischen Bauleitplanverfahren schaffen wird.

• Umsetzung in Nürnberg

In Nürnberg, als zweitgrößter Stadt in Bayern, scheint es (derzeit) keine einheitlichen Anwendungshinweise für die Umsetzung des „Bauturbo“ zu geben.

2.2.3  Umsetzung in Augsburg

In Augsburg hat der Stadtrat am 08.01.2026 einen Grundsatzbeschluss zur Umsetzung des „Bauturbo“ gefasst.[5] Dessen wesentlicher Inhalt besagt Folgendes:

• Der „Bauturbo“ kann in folgenden Potentialgebieten zum Einsatz kommen:
• unbeplanter Innenbereich (§ 34 BauGB), wenn Wohnen dort grundsätzlich zulässig ist,
• im Umgriff von rechtskräftigen Bebauungsplänen, wenn Wohnen dort grundsätzlich zulässig ist sowie
• für Ortsabrundungen im Außenbereich (§ 35 BauGB), wenn der Flächennutzungsplan dort Wohnbaufläche vorsieht und die Erschließung bereits vorhanden ist.
• Sofern durch die Anwendung des „Bauturbo“ 20 oder mehr zusätzliche Wohnungen zugelassen werden sollen, muss der Vorhabenträger mit der Stadt Augsburg einen städtebaulichen Vertrag, insbesondere zur Übernahme der Folgekosten und Sicherung eines Mindestanteils geförderter Wohnungen, abschließen.

2.2.4  Umsetzung in Regensburg

Der Stadtrat der Stadt Regensburg hat am 26.02.2026 einen ausführlichen Beschluss gefasst, in welchem inhaltliche Vorgaben, Leitplanken und Rahmenbedingungen im Sinne von § 36a Abs. 1 Satz 2 BauGB formuliert werden, die als Entscheidungskriterien für die Zustimmung der Stadt im Rahmen der Anwendung des „Bauturbo“ dienen sollen.[6]

3.         Fazit und Ausblick

Insgesamt lässt sich nach einem knappen halben Jahr „Bauturbo“ feststellen, dass aufgrund der Zuständigkeit der Gemeinden und Landkreise für die Erteilung der Baugenehmigung sowie der Zuständigkeit der einzelnen Bundesländer für die Gestaltung der Baugenehmigungsverfahren sich derzeit die Umsetzung des „Bauturbo“ sehr unterschiedlich gestaltet. Eine einheitliche Vorgehensweise kann nicht festgestellt werden.

Zu echten Innovationen und Erleichterungen wird es daher wohl erst kommen, wenn sich gewisse Standards und Handlungsweisen flächendeckend durchgesetzt haben und nicht nur Entscheidungen in Einzelfällen getroffen werden.

[1]    BGBl. 2025 I Nr. 257 vom 29.10.2025.

[2]    https://www.bmwsb.bund.de/DE/bauen/baurecht/bau-turbo/bau-turbo.html.

[3]    https://www.bauen.bayern.de/assets/stmi/buw/baurechtundtechnik/25_bauturbo_faq_.pdf.

[4]    https://stadt.muenchen.de/infos/bauturbo-muenchen.html.

[5]    https://www.augsburg.sitzung-online.de/public/wicket/resource/org.apache.wicket.Application/doc1062003.pdf.

[6]    abrufbar unter: https://srv19.regensburg.de/bi/to020.asp#allrisBS.