BGH verschärft AGB-Inhaltskontrolle bei Änderungsvorbehalten in Teilungserklärungen (BGH, Urt. v. 23.01.2026 – V ZR 91/25)

Der BGH hat in seinem Urteil vom 23.01.2026 – V ZR 91/25 entschieden, dass eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Bauträgervertrags, die einen Verbraucher als Erwerber verpflichtet, nachträglichen Änderungen der Teilungserklärung durch den Verwender zuzustimmen oder diesen hierzu einseitig berechtigt, gemäß § 308 Nr. 4 BGB unwirksam ist, wenn sie nicht erkennen lässt, dass eine Änderung nur bei Vorliegen im Einzelnen benannter triftiger Gründe verlangt werden kann. Ebenso kann sich eine Zustimmungspflicht in diesem Fall nicht aus § 242 BGB ergeben.

Sachverhalt:

Die Klägerin war Eigentümerin eines Grundstücks. Sie beabsichtigte die Errichtung einer Wohn- und Teileigentumsanlage und teilte hierfür mittels Teilungserklärung das Grundstück unter Bildung der Untergemeinschaften in Wohnungs- und Teileigentum auf. 38 Teileigentumseinheiten dürfen nach der Teilungserklärung für einen Beherbergungsbetrieb genutzt werden.

Nach Errichtung der Teilungserklärung schlossen die Beklagten mit der Klägerin einen Bauträgervertrag über eine Teileigentumseinheit in Form einer Ladeneinheit im Erdgeschoss des Gebäudes. In § 12.1.1 des von der Klägerin vorformulierten Bauträgervertrags erteilten die Beklagten der Klägerin dabei eine unwiderrufliche Vollmacht, um in ihrem Namen die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung „nachträglich beliebig abzuändern und alle damit in Zusammenhang stehenden Erklärungen abzugeben.“

Im darauffolgenden Jahr änderte die Klägerin in einem Nachtrag zur Teilungserklärung diese und erhöhte – unter anderem – die Anzahl der Beherbergungseinheiten auf 58. Die Klägerin handelte dabei in Ausübung der Änderungsvollmachten, die ihr die Erwerber des Sondereigentums an dem Grundstück in den jeweiligen Bauträgerverträgen erteilt hatten.

Die auf Erteilung der Genehmigung gerichtete Klage ist vor dem Landgericht Berlin ohne Erfolg geblieben. Das Kammergericht Berlin hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Dies hielt der revisionsrechtlichen Nachprüfung durch den BGH im Ergebnis stand.

Entscheidungsgründe:

Der BGH hat entschieden, dass eine Klausel, in der ein Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum dem teilenden Bauträger in dem Erwerbsvertrag eine Vollmacht zur nachträglichen Änderung der Teilungserklärung erteilt, zum Bestehen vor § 308 Nr. 4 BGB erkennen lassen muss, dass eine Änderung von dem Vorliegen triftiger Gründe abhängt. Die triftigen Gründe müssen benannt und in ihren Voraussetzungen erkennbar die Interessen des Vertragspartners angemessen berücksichtigt werden.

Nach § 308 Nr. 4 BGB ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen die Vereinbarung eines Rechts unwirksam, die versprochene Leistung zu ändern oder von ihr abzuweichen, wenn nicht die Vereinbarung der Änderung oder Abweichung unter Berücksichtigung der Interessen des Verwenders für den anderen Vertragsteil zumutbar ist. Gemäß dem BGH erfasst das Klauselverbot nach seinem Normzweck auch solche Klauseln, die dem Verwender einen Anspruch auf Zustimmung des Vertragspartners zur Änderung einräumen, da der schuldrechtliche Abänderungsanspruch ihm ebenfalls eine einseitige Änderung der Leistungspflicht ermöglicht.

Zwar erkennt der BGH an, dass es bei Bauvorhaben häufig notwendig oder zweckmäßig ist, die ursprüngliche Planung zu modifizieren und daher ein praktisches Bedürfnis besteht, es dem teilenden Eigentümer zu ermöglichen, die Teilungserklärung zu ändern. Allerdings verlangt § 308 Nr. 4 BGB eine Abwägung zwischen den Interessen des Klauselverwenders an einer Änderung seiner Leistung und denen des anderen Vertragsteils an der Unveränderlichkeit der vereinbarten Leistung. Daher setzt die Vereinbarkeit mit § 308 Nr. 4 BGB eine solche Fassung der Abänderungsklausel voraus, nach der für den anderen Vertragsteil zumindest ein gewisses Maß an Kalkulierbarkeit der möglichen Leistungsänderung besteht. Eine Klausel, in welcher ein Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum dem teilenden Bauträger in dem Erwerbsvertrag eine Vollmacht zur nachträglichen Änderung der Teilungserklärung erteilt, muss daher erkennen lassen, dass eine Änderung von dem Vorliegen triftiger Gründe abhängt und die triftigen Gründe benennen und in ihren Voraussetzungen erkennbar die Interessen des Vertragspartners angemessen berücksichtigen. Als solch triftige Gründe benennt der BGH beispielsweise die Erforderlichkeit oder Zweckdienlichkeit der Erfüllung behördlicher Auflagen, die Erschließungssicherung, die Beseitigung von Planungsmängeln und die Erfüllung von Sonderwünschen anderer Erwerber.

Hält die entsprechende Klausel in dem Bauträgervertrag danach nicht stand, scheidet auch ein Rückgriff auf § 242 BGB aus, da dies auf eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der gegen § 308 Nr. 4 BGB verstoßenden Klausel hinausliefe.

Fazit:

Im Ergebnis bedeutet diese Rechtsprechung, dass in entsprechenden Änderungsklauseln eine (wohl abschließende) Aufzählung der triftigen Gründe, die zu einer einseitigen Änderungsbefugnis hinsichtlich der Teilungserklärung führen, erforderlich wird. Gerade im Rahmen großer und komplexer Bauvorhaben stellt sich hier die Frage der Praktizierbarkeit. Es müssten bereits im Vorfeld der Baumaßnahme von dem teilenden Eigentümer alle möglichen Konstellationen, welche eine Änderung der Teilungserklärung in Zukunft nötig machen könnten, hinreichend präzise im Rahmen der Bauträgerverträge beschrieben werden. Auch dieses Urteil zeigt damit wieder, wie als „sicher“ geglaubte AGB-Klauseln für unwirksam erklärt werden können. Auch aus diesem Grund empfiehlt es sich, bereits verwendete AGB-Klauseln laufend auf deren weitere Wirksamkeit zu prüfen.