Das neue CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG)

Hintergrund

Die EU hat sich zum Ziel gesetzt, bis zum Jahr 2050 klimaneutral zu sein. Ein Baustein auf diesem Weg soll die Verbesserung der allgemeinen Energieeffizienz von Gebäuden sein. In Deutschland verursachen Gebäude ca. 30% der CO₂-Emissionen. Auf nationaler Ebene wurde daher mit dem Inkrafttreten des Brennstoffemissionshandelsgesetzes[1] am 1. Januar 2021 eine CO₂-Bepreisung für sämtliche fossilen Brennstoffemissionen außerhalb des europäischen Emissionshandels eingeführt. Damit fallen insbesondere bei Öl- und Gasheizungen seit über zwei Jahren zusätzliche Heizkosten in Gebäuden an. Im Jahr 2021 betrug der Preis EUR 25 Euro pro Tonne Kohlendioxid, die beim Verbrennen entstehen. Im Jahr 2022 betrug der CO₂-Preis bereits EUR 30 pro Tonne. Der Preis für eine Tonne CO₂ wird weiter jährlich steigen auf bis zu EUR 55 im Jahr 2025. Für das Jahr 2026 soll ein Preiskorridor von mindestens EUR 55 und höchstens EUR 65 gelten.

Bislang konnten Vermieter diese durch die CO₂-Abgabe anfallenden Kosten vollständig an die Mieter weitergeben. Mit Inkrafttreten des Gesetzes zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten[2] zum 1. Januar 2023 werden die Vermieter nunmehr an den entstehenden Mehrkosten – im schlimmsten Fall um bis zu 95% – beteiligt.

Zweck des Gesetzes ist es auf der einen Seite Nutzer eines Gebäudes zu energieeffizientem Verhalten und auf der anderen Seite Gebäudeeigentümer zu Investitionen in klimaschonende Heizungssysteme und zu energetischen Sanierungen anzureizen.

Anwendungsbereich des CO2KostAufG

Die Kostenbeteiligung der Vermieterseite gilt für alle Mietverträge in Gebäuden, in denen fossile Brennstoffe in Anlagen zur Wärmeerzeugung für Heizung oder für Heizung und Warmwasser genutzt werden.

Das CO2KostAufG gilt für alle Abrechnungszeiträume, die am oder nach dem 1. Januar 2023 beginnen. Unerheblich ist es, ob es sich um Mietverträge handelt, die am 1. Januar 2023 bereits bestanden oder um solche, die nach diesem Stichtag geschlossen werden.

Die neuen gesetzlichen Bestimmungen gehen dabei den Regelungen über die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser auf die Nutzer eines Gebäudes nach § 6 Absatz 1 der Verordnung über Heizkostenabrechnung (HeizkostenV) sowie vertraglichen Bestimmungen vor. Das heißt, das CO2KostAufG ist auf ein Mietverhältnis mit der Maßgabe anzuwenden, dass Vertragsbestimmungen, die den Mieter verpflichten, die Kosten für die Versorgung der mit Wärme oder Warmwasser verbrauchten Brennstoffe oder die Kosten für Wärmelieferungen oder Warmwasserlieferungen zu tragen, nicht den Anteil an den CO₂-Kosten umfassen, den der Vermieter zu tragen hat.

Gebäudeart

Die Art der Kostenverteilung unterscheidet sich danach, um welche Art von Gebäude es sich handelt. Bei reinen Wohngebäuden oder Gebäuden, die überwiegend dem Wohnen dienen, richtet sich die Aufteilung der CO_2-Kosten nach einem 10-stufigen Modell in Abhängigkeit des CO₂-Ausstoßes des Gebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr. Hierbei fallen auch Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, unter das Stufenmodell für Wohngebäude, wenn diese Räume sich in einem Gebäude befinden, das überwiegend zu Wohnzwecken genutzt wird. In Fällen, in denen ein Gebäude zu gleichen Teilen zum Wohnen und zu sonstigen Zwecken genutzt wird, ist die Regelung über gemischtgenutzte Gebäude aus § 106 Gebäudeenergiegesetz (GEG) anzuwenden.

Bei Nicht-Wohngebäuden muss derzeit eine hälftige Aufteilung der CO₂-Kosten erfolgen. Erfasst sind hiervon auch Wohnräume in Gebäuden, die insgesamt als Nicht-Wohngebäude einzuordnen sind.

Nicht anzuwenden ist das CO2KostAufG auf Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine vom Vermieter selbst bewohnt wird und auf die in § 11 HeizkostenV genannten Fälle, d.h. bspw. bei Alters-, Pflege- oder Studentenwohnheimen. Hier trägt der jeweilige Mieter die auf ihn entfallenden CO₂-Kosten entsprechend dem mit dem Vermieter vereinbarten Verfahren zur Heizkostenabrechnung.

Berechnung durch Vermieter[3]

Der Vermieter (bzw. dessen Vertreter bspw. die Hausverwaltung) hat im Zuge der Heizkostenabrechnung den CO₂-Ausstoß des Gebäudes pro m² Wohnfläche und Jahr zu ermitteln. Wie dies zu erfolgen hat, regelt § 5 Abs. 1 des CO2KostAufG. Danach hat der Vermieter besonders auf die Angaben der Brennstoff- bzw. Wärmemengenrechnungen zu achten. Jede dieser Rechnungen muss ab 1. Januar 2023 Angaben enthalten über:

den Energiegehalt des Brennstoffes
den anzuwendenden Emissionsfaktor für den Brennstoff
die aus beiden Größen resultierenden CO₂-Emissionen sowie
die für die jeweilige Lieferung anfallenden CO₂-Kosten

Anhand dieser Angaben muss der Vermieter den Brennstoffverbrauch und den CO₂-Ausstoß für das vergangene Abrechnungsjahr berechnen und den Wert durch die Gesamtwohnfläche des Gebäudes dividieren, um so den spezifischen CO₂-Ausstoß zu berechnen.

Im Einzelnen:

Für die Ermittlung des spezifischen CO₂-Ausstoßes ist es zunächst erforderlich, den Brennstoffverbrauch im zugrunde zu legenden Abrechnungszeitraum zu ermitteln.

Für Heizöl ist zu Beginn eines neuen Abrechnungszeitraumes der vorhandene Brennstoffvorrat zu erfassen. Im weiteren Verlauf des Abrechnungszeitraumes werden Brennstoffmengen, die im Abrechnungszeitraum geliefert und vollständig verbraucht werden, der verbrauchten Gesamtmenge hinzugefügt. Zu Beginn des wiederum nächsten Abrechnungszeitraumes ist erneut der Brennstoffvorrat zu erfassen sowie die Brennstoffmenge hinzuzuaddieren, die seit der letzten Lieferung verbraucht worden ist.

Für Erdgas kann der Brennstoffverbrauch des Gebäudes im Abrechnungszeitraum anhand mehrerer Rechnungen berechnet werden. Dabei entfällt die Prüfung eines Brennstoffvorrates, weil Lieferung und Verbrauch bei der Gasversorgung stets kongruent sind.

Aus der im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffmenge ist sodann der dadurch verursachte CO₂-Ausstoß zu berechnen. Ausgangsgröße ist der Energiegehalt des verbrauchten Brennstoffes in Kilowattstunden. Dieser kann, sofern er nicht bereits vorliegt, errechnet werden, indem man etwa für Heizöl die verbrauchte Menge in Litern mit dem Heizwert multipliziert. Der Energiegehalt des verbrauchten Brennstoffes in kWh ist sodann mit dem maßgeblichen Emissionsfaktor des Brennstoffes zu multiplizieren. Dieser ist aus der Brennstoff- oder Wärmemengenlieferungsrechnung ersichtlich. Das Ergebnis ist der CO₂-Ausstoß des Gebäudes in Kilogramm CO₂.

Sodann ist der CO₂-Ausstoß des Gebäudes in Kilogramm CO₂ pro m² Wohnfläche und Jahr zu errechnen, also der spezifische CO₂-Ausstoß. Dazu ist der für den Abrechnungszeitraum errechnete CO₂-Ausstoß durch die Gesamtwohnfläche des Gebäudes in m² zu dividieren.

Dieses Ergebnis, der spezifische CO₂-Ausstoß, ist dann bei Wohngebäuden in folgendes Stufenmodell einzuordnen[4]:

CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr	Anteil Mieter an CO₂-Kosten	Anteil Vermieter an CO₂-Kosten
< 12 kg CO₂/m²/a	100 %	0 %
12 bis < 17 kg CO₂/m²/a	90 %	10 %
17 bis < 22 kg CO₂/m²/a	80 %	20 %
22 bis < 27 kg CO₂/m²/a	70 %	30 %
27 bis < 32 kg CO₂/m²/a	60 %	40 %
32 bis < 37 kg CO₂/m²/a	50 %	50 %
37 bis < 42 kg CO₂/m²/a	40 %	60 %
42 bis < 47 kg CO₂/m²/a	30 %	70 %
47 bis < 52 kg CO₂/m²/a	20 %	80 %
> = 52 kg CO₂/m²/a	5 %	95 %

Bei Nicht-Wohngebäuden erfolgt pauschal eine hälftige Aufteilung der spezifischen CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter. Bei dem Kostenanteil der Vermieter ist dabei zu berücksichtigen, dass dieser in der Regel steuerlich geltend gemacht werden kann, so dass der Nettobetrag meist noch deutlich unter dem hälftigen Anteil liegen wird. Das Konzept der hälftigen Aufteilung soll jedoch im Jahr 2025 durch ein Stufenmodell ersetzt werden.

Abrechnung

Der Vermieter hat vor der Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser auf die einzelnen Nutzer mindestens den berechneten Vermieteranteil der in diesen Kosten enthaltenen CO₂-Kosten abzuziehen. Weiterhin hat der Vermieter die Berechnungsgrundlagen der Einstufung des Gebäudes und der Anwendung des Stufenmodells in der Heizkostenabrechnung auszuweisen. Zu den Berechnungsgrundlagen gehören grundsätzlich die Kenngrößen, die auf den Brennstoffrechnungen auszuweisen sind, also der Energiegehalt des Brennstoffes, der heizwertbezogene Emissionsfaktor, der sich daraus ergebende CO₂-Ausstoß sowie schließlich die angefallenen CO₂-Kosten. Unterlässt der Vermieter, den auf den einzelnen Mieter entfallenden Anteil an den CO₂-Kosten zu bestimmen oder weist er die in der Heizkostenabrechnung erforderlichen Informationen nicht aus, hat der Mieter das Recht, den gemäß der Heizkostenabrechnung auf ihn entfallenden Anteil an den Heizkosten um 3% zu kürzen.

Vertragliche Vereinbarungen

Vereinbarungen, nach denen der Mieter mehr als den nach dem Aufteilungsverhältnis auf ihn entfallenden Anteil an den in dem Abrechnungszeitraum angefallenen CO₂-Kosten zu tragen hat, sind gemäß § 6 CO2KostAufG unwirksam. Die CO₂-Kosten können damit höchstens in dem Umfang zulässigerweise auf den Mieter umgelegt werden, den das Gesetz vorschreibt.

Darüber hinaus lässt das CO2KostAufG die gesetzlichen Regelungen zur Zulässigkeit von Vereinbarungen, dass der Mieter die Betriebskosten und damit auch die Kosten für die Versorgung mit Wärme oder Warmwasser oder eine Vereinbarung, dass der Mieter die Heizkosten zu tragen hat, unberührt.

Ausnahmen der Aufteilungspflicht

Sofern öffentlich-rechtliche Vorgaben ‑ etwa Denkmalschutz, eine Erhaltungssatzung oder der Anschluss- und Benutzungszwang an eine Fernwärmeleitung ‑ einer wesentlichen energetischen Sanierung des Gebäudes oder einer wesentlichen Verbesserung der Wärme- und Warmwasserversorgung (Heiztechnologie) des Gebäudes entgegenstehen, ist der prozentuale Anteil, den der Vermieter an den CO2-Kosten zu tragen hätte, um die Hälfte zu kürzen.

Stehen öffentlich-rechtliche Vorgaben sowohl einer wesentlichen energetischen Sanierung des Gebäudes als auch einer wesentlichen Verbesserung der Wärme- und Warmwasserversorgung entgegen, so erfolgt überhaupt keine Aufteilung der CO₂-Kosten.

Dabei trifft den Vermieter eine Nachweispflicht. Im Fall eines Anschluss- und Benutzungszwangs genügt hierzu ein Hinweis auf den sich aus der Satzung ergebenden Wegfall der Wahlfreiheit bei der Wahl des Brennstoffs. Beruft sich der Vermieter auf Vorgaben des Denkmalschutzes, muss er darlegen, welche Teile des Gebäudes unter Denkmalschutz stehen (z.B. durch Vorlage einer Auskunft der Denkmalschutzbehörde) und dass ihm deswegen eine energetische Sanierung der Gebäudehülle verwehrt ist (bspw. da Fassadendämmung ausgeschlossen ist). Ist im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung eine behördliche Genehmigung oder eine behördliche Zustimmung für die energetische Sanierungsmaßnahme erforderlich, kann der Nachweis durch Vorlage einer Ablichtung des ablehnenden Bescheids erbracht werden. Den entsprechenden Nachweis hat der Vermieter spätestens im Rahmen der nächsten Heizkostenabrechnung zu erbringen.

Mietrecht

Mieter haben energetische Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich zu dulden, wenn sie ihnen ordnungsgemäß innerhalb einer Frist von drei Monaten vor ihrem Beginn angekündigt werden.[5] Für die Sanierungsdauer von drei Monaten ist zudem das der Mieterseite im Falle von Mängeln der Mietsache zustehende Recht zur angemessen Minderung der Miete ausgeschlossen.[6] Ferner hat der Vermieter von Wohnraum das Recht, die jährliche Miete um bis zu 8% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten (abzüglich gewährter öffentlicher Zuschüsse) zu erhöhen.[7] Die monatliche Miete darf sich dabei innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als EUR 3/m² Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als EUR 7/m² Wohnfläche, so darf sich die Miete nicht um mehr als EUR 2/m² Wohnfläche erhöhen.

Bei Nichtwohngebäuden besteht das Recht zur einseitigen Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen nur, wenn dies vertraglich vorgesehen ist oder die Parteien eine gesonderte Vereinbarung hierüber treffen.

Zusammenfassung

Zum 1. Januar 2023 wurde für Wohngebäude und gemischt genutzte Gebäude ein Stufenmodell eingeführt, das die CO₂-Kosten anhand der energetischen Qualität des Gebäudes aufteilt. Die Höhe der Beteiligung hängt dabei davon ab, wie klimafreundlich das Haus gebaut ist – je weniger klimafreundlich, desto höher fallen die Kosten für die Vermieterseite aus. Die Regelungen sind für bestehende und künftige Mietverträge anwendbar auf die Heizkostenabrechnungen ab 1. Januar 2023.

Bei Nichtwohngebäuden wird zunächst eine hälftige Aufteilung zwischen Mieter und Vermieter vorgeschrieben, auch hier soll jedoch künftig ein Stufenmodell eingeführt werden. Welche Investitionen sich vor dem dargestellten Hintergrund – vor allem auch des Mietrechts –für den Vermieter lohnen, muss nach dem Einzelfall berechnet werden.

[1] Gesetz über einen nationalen Zertifikatehandel für Brennstoffemissionen (Brennstoffemissionshandelsgesetz – BEHG).

[2] Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz – CO2KostAufG.

[3] Vgl. hierzu BR Drs. 246/22, S. 30 ff.

[4] Fundstelle: BGBl. I 2022, 2159.

[5] §§ 555b-555d BGB.

[6] § 536 Abs. 1a i.V.m. § 555b Nr. 1 BGB.

[7] § 559 Abs. 1 BGB.