Genehmigungserfordernis bei Begründung von Wohn- oder Teileigentum in Bayern kommt!

Einleitung

Die Bayerische Staatsregierung hat kürzlich einen Verordnungsentwurf vorgelegt, wonach die Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau) dahingehend geändert werden soll, dass auch in Bayern in den in der Verordnung festgelegten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (u.a. München, Ingolstadt, Regensburg sowie Teile des Lkr. München) künftig die Regelung des § 250 BauGB gelten soll. Danach darf bei Bestandsgebäuden die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nach § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) nur noch mit Genehmigung erfolgen. Ein Mehrfamilienhaus aufzuteilen und die Mietwohnungen einzeln zu verkaufen, wäre danach nur möglich, wenn eine entsprechende Genehmigung erteilt wird.

Gegenstand des vorgelegten Verordnungsentwurfs ist allein die Festlegung der Gebiete, in denen der Genehmigungsvorbehalt gelten soll. Die Rechtsfolgen ergeben sich aus § 250 BauGB.

Zeitlicher Anwendungsbereich

Wann die Verordnung in Kraft treten soll, ist derzeit noch unklar. Erwartet wird jedoch, dass dies bald geschehen soll, da die Verordnung bundesgesetzlich durch § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB bestimmt, spätestens mit Ablauf des 31.12.2025 außer Kraft treten muss. Nach Angaben des Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr wird der Ministerrat voraussichtlich noch im 1. Quartal 202, d.h. bis zum 31.03.2023 den Verordnungsentwurf abschließend beschließen. Wann die Verordnung dann in Kraft tritt, entscheidet der Ministerrat und ist derzeit noch offen.

Sachlicher Anwendungsbereich

Das Genehmigungserfordernis betrifft nach dem derzeitigen Verordnungsentwurf Wohngebäude mit mehr als zehn Wohnungen. Auch soll das Genehmigungserfordernis keine Anwendung finden, wenn bis zu einem derzeit noch nicht bestimmten Datum (voraussichtlich der Tag vor dem Inkrafttreten) bei der zuständigen Behörde ein vollständiger Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung gestellt worden ist. Gleiches soll gelten bei Anträgen, die bis zu einem noch zu bestimmenden Datum beim Grundbuchamt gestellt worden sind. Zudem werden in § 250 Abs. 3 BauGB Ausnahmetatbestände genannt, bei deren Vorliegen eine Genehmigung bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen zu erteilen ist. Dies gilt etwa, wenn das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll oder das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll.

Prüfung des Genehmigungsvorbehalts

Der Genehmigungsvorbehalt wird im Rahmen des Verfahrens zur Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung überprüft. Zuständig für die Erteilung der Genehmigung sollen die für die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörden sein. Das Grundbuchamt darf die Eintragungen in das Grundbuch nur vornehmen, wenn ihm die Genehmigung oder das Nichtbestehen der Genehmigungspflicht nachgewiesen ist.

Ausblick

In anderen Bundesländern gilt das Umwandlungsverbot schon länger. Berlin beispielsweise hat eine entsprechende Verordnung schon 2021 erlassen. Insgesamt könnte es nach Erlass der entsprechenden Verordnung auch in Bayern für Immobilieneigentümer schwieriger werden, in einem Mehrfamilienhaus einzelne Mietwohnungen zu verkaufen.

Sollten Sie sich mit dem Gedanken tragen, eine entsprechende Umwandlung eines Mehrfamilienhauses vorzunehmen oder Fragen zu der geplanten Verordnung haben, kommen Sie gerne auf uns zu.