OLG München stärkt Provisionsverlangen der Makler

Der 20. Zivilsenat des OLG München hat durch Beschlüsse vom 09.10.2023 und 24.10.2023 (Az. 20 U 2917/23), das Provisionsverlangen von Immobilienmaklern bei Untervermietungen durch den Hauptmieter „am Vermieter vorbei“ gestärkt.

Sachverhalt

Im Rahmen einer telefonischen Kontaktaufnahme wünschte die Beklagte Auskunft darüber, ob die Klägerin, eine Maklerin für Gewerbeimmobilien, in ihrem Portfolio Objekte habe, welche die Beklagte als Büroflächen anmieten könne. Nach einer Besprechung zwischen Klägerin und Beklagter zu den genauen Vorstellungen, übersandte die Klägerin der Beklagten per E-Mail ein Exposé, in welchem u.a. die streitgegenständlichen Büroräume angeboten wurden. Im Rahmen des Exposés wies die Klägerin darauf hin, dass die Maklertätigkeit grundsätzlich provisionspflichtig sei, eine Vielzahl der Objekte aber auch provisionsfrei angeboten werden könnten. In den Angaben bezüglich des konkreten Objekts war vermerkt, dass bei Zustandekommen eines Mietvertrages 3 % aus dem Vertragswert, mindestens jedoch 3 Nettomonatsmieten jeweils zzgl. Umsatzsteuer an Provision an die Klägerin zu zahlen sei. Im Rahmen einer im Anschluss erfolgten Besichtigung des Objekts legte die Klägerin der Beklagten ein neues Exposé vor, in welchem es hieß, dass die Anmietung für die Klägerin provisionsfrei erfolge, da die Klägerin im Erfolgsfalle vom Vermieter honoriert werde. Mündlich wurde der Beklagten erklärt, dass die Klägerin das Objekt nur bei Abschluss eines Hauptmietvertrages provisionsfrei für die Beklagte anbieten könne, da in diesem Fall die Provision von der Grundstückseigentümerin übernommen werde. Während der Besichtigung war ein Vertreter des aktuellen (Haupt)Mieters anwesend, der mit dem Vertreter der Beklagten Kontaktdaten austauschte. Im Rahmen der Vertragsverhandlungen zum Mietvertrag ergab sich, dass aus Bonitätsgründen der Beklagten der „aktuelle“ (Haupt)Mieter den Mietvertrag behalten und die Beklagte mit diesem lediglich einen Untermietvertrag abschließen sollte. Die Klägerin wies in diesem Rahmen darauf hin, dass im Falle eines Abschlusses eines Untermietvertrages die Provision nicht vermieterseits übernommen werde, so dass eine Maklercourtage in Höhe von drei Nettomonatsmieten zzgl. USt. für die Beklagte fällig würde. Die Beklagte schloss – ohne weitere Information der Klägerin hierüber – mit dem (Haupt)Mieter einen Untermietvertrag ab. Sie weigerte sich jedoch die Maklerprovision an die Klägerin zu zahlen, so dass diese – im Wege der Stufenklage, da ihr der Beginn des Untermietverhältnisses sowie der Mietzins unbekannt waren – zur Erhebung einer Zahlungsklage gezwungen war.

Verfahrensgang

Mit Schlussurteil des Landgerichts München I vom 21.06.2023 (29 O 15737/22) verurteilte das Gericht die Beklagte zur Zahlung der Maklerprovision in Höhe von drei Monatsmieten gemäß § 652 Abs. 1 BGB zuzüglich Verzugszinsen. Das Gericht sah es für erwiesen an, dass zwischen den Parteien ein Nachweismaklervertrag geschlossen wurde, der eine Provisionspflicht beinhaltet, welche auch nicht aufgehoben wurde. Nach Ansicht des Gerichts gebe derjenige, der sich an einen gewerbsmäßigen Makler wendet und in Form eines Suchauftrags Dienste von diesem erbittet, ein Angebot auf Abschluss eines Nachweismaklervertrags ab. Zur Annahme eines solchen Angebots genüge es, wenn der Makler seine Tätigkeit aufnimmt. Dies war nach Ansicht des Landgericht München I hier der Fall, da die Beklagte durch ihre Suchanfrage ein Angebot abgegeben habe, welches die Klägerin durch die Übersendung des ersten Exposés angenommen habe. In diesen Vertrag sei das Provisionsverlangen der Klägerin auch wirksam einbezogen worden und auf dieses auch nicht durch Übergabe des zweiten Exposés verzichtet worden. Auch reiche es für den Nachweis i.S.d. § 652 BGB aus, dass der Nachweis eines Untermietvertrags erbracht wird – auch wenn dieser bei der ursprünglichen Anfrage des Kunden noch keine Option gewesen sei. Die nötige Kongruenz der Verträge sei gegeben und die Leistung der Klägerin hierfür auch – zumindest – mitursächlich. So genüge es regelmäßig, dass der Makler durch eine Leistung dem Auftraggeber den Anstoß gegeben hat, sich konkret um den Vertragsabschluss über das in Rede stehende Objekt zu bemühen. Auch die zeitliche Nähe sei beim Abschluss des (Unter-)Mietvertrages nach etwas mehr als drei Monaten nach der ersten Besichtigung des Objektes noch gegeben.

Auf die auf das Schlussurteil eingelegte Berufung der Beklagten teilte der 20. Zivilsenat des Oberlandesgericht München mit Beschluss vom 09.10.2023 mit, dass er beabsichtige die Berufung zurückzuweisen, da er einstimmig der Meinung sei, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg habe und der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukomme. In seiner Begründung stellte das Gericht fest, dass zwar entgegen der Ansicht der Vorinstanz der Maklervertrag nicht bereits durch den Suchauftrag der Beklagten und der anschließenden Aufnahme der Tätigkeit durch die Klägerin zustande gekommen sei. Allerdings sei der Maklervertrag durch die Übersendung des ersten Exposés (Angebot) und der anschließenden Vereinbarung eines Besichtigungstermins durch die Beklagte (Annahme) zustande gekommen – und dieser provisionspflichtig. Hieran ändere auch die Vorlage des zweiten Exposés nichts, da dieses Angebot nur gelten sollte, wenn es zum Abschluss eines Hauptmietvertrages zwischen Grundstückseigentümerin und Beklagter gekommen wäre, was hier nicht der Fall war. Auch den erforderlichen Nachweis der Gelegenheit zum Vertragsschluss i.S.d. § 652 BGB habe die Klägerin durch Übermittlung des Exposés, dem Besichtigungstermin und dem dabei erfolgten Kennenlernen des Haupt(Mieters) erbracht. Schließlich bestehe durch den Abschluss des Untermietvertrages auch ausreichend Kongruenz zwischen Maklerauftrag und abgeschlossenem Vertrag, da hierfür lediglich erforderlich sei, dass bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise von dem Geschäft, dessen Abschluss nach dem Maklerauftrag nachgewiesen werden soll, in inhaltlicher und persönlicher Hinsicht nicht wesentlich abgewichen werde. Schließlich sei auch die von der Klägerin entfaltete Nachweistätigkeit für den Abschluss des Untermietvertrages ausreichend, da diese mitursächlich gewesen sei für den Abschluss des Untermietvertrages.

Die Beklagte hat daraufhin die Berufung zurückgenommen.

Fazit

Alles in allem stellen das Schlussurteil des Landgerichts München I und dessen Bestätigung aufgrund der Berufungszurückweisung durch das Oberlandesgericht München eine erfreuliche Stärkung des Provisionsverlangens durch gewerbliche Immobilienmakler dar. Deren Provisionsverlangen kann nun nicht mehr mit dem Argument umgangen werden, dass zwischen den Mietparteien kein Haupt- sondern lediglich ein Untermietvertrag zustande gekommen sei. Auch einem nach erfolgter Besichtigung eigenmächtigen Handeln des Kunden wurde hierdurch ein Riegel vorgeschoben.